商业巨头接连落地，“雁南商圈”呼之欲出

每一次的城市商业中心变迁，都讲述了一代人的生活故事，也是城市升级发展的重要表现。从某种意义上讲，能够代表城市商业活力和经济水平的商圈不断迭新，不仅是商业格局的变化与升级，更是顺应城市发展需求，适应都市人生活方式变化的不断升级。

以钟楼商圈为圆心，向外分散出的南门、小寨、高新、龙首、曲江等多个城市级商圈，通过skp、赛格、大融城、大悦城、万象城等一系列标杆项目展现商圈内部发展的实力。形态各异、品类多元的商业项目如雨后春笋般出现在西安的各个角落，向商业强一线城市迈进的脚步从未停歇。随着西安进入多中心和多组团时代，以超级购物中心为代表的城市级商圈，成为这个趋势下的独特产物，商业体量超60万平方米的“雁南商圈”正破土而出。

雁南公园

山姆已官宣

西部大道迎来商业多巨头时代

城南片区，是西安产业、人口和消费力最为密集的片区，向来都是城市级商业体的青睐之地。自锦业路向南三公里，产业园区和大型人居社区聚集的雁南公园--西部大道板块却因为缺少商业集群而长期未能形成知名商圈。结合西安市商圈建设三年行动方案和高新南部数十万高收入群体亟待释放的消费潜力来看，西部大道板块迫切需要一个成熟商圈来形成突出的品牌凝聚效应和强大的辐射带动能力。

规模和投资额都创下新高的西安荟聚，已于今年4月开业。此外，在西安市委宣传部、市政府新闻办4月16日举行的新闻发布会上我们得知，西北首家山姆会员店位于西部大道与子午大道交汇处（西安荟聚南侧），将于6月开工建设，是西安市雁塔区在重大项目招商引资领域的一大示范项目。

山姆会员店工地

根据现场情况来看，目前正在进行考古发掘。公开信息披露，雁塔区山姆会员店占地23亩，约合1.53万㎡，投资约7000万元打造，将采用轻资产运营模式，预计将于2025年底前开业。

不难发现，从学府大街向北至雁南公园，从文苑路向东至城南大道，以雁南公园为主轴的雁南商圈已初具规模。

当下的雁南商圈板块，不仅拥有西安荟聚、山姆会员店（未开业）这样的高人气项目，和已开业的西安鹏润悦秀城、西安长安万科广场、西安GOGO街区、西安澳堡时代广场等商业体，还有规划在建的万景·荔知里、西安CCWORLD樱山下等众多全新商业，总体量超62万㎡。可以预见，如此密度的商业集群扎堆出现，雁南商圈不仅在改变西安大型商业自成一体的格局，更是代表能领擎雁塔区，乃至西安的城市级商业新中心形成，辐射范围不断扩大。

以雁南公园为核心

塑造全新商业发展轴

西部大道

//引领西安发展龙头城区，未来发展脉络日趋清晰

超级商圈的形成必然有诸多内部资源的奠基和外部红利的释放，雁塔区在曲江+高新的“两翼腾飞”加持之下，长期稳坐于西北第一区、全国百强区的序列之中。但随着城市发展，区域空间临近瓶颈，片区发展质量不均衡、产业结构不合理等问题和矛盾愈发突出。面对如何能从增量扩张转向存量体制转变、单点发展转向多元融合等问题，此前雁塔区发布的《西安市雁塔区国土空间总体规划（2021-2035年）》（草案公示），向我们透露了发展答案。

在以往雁塔区的发展基础之上，《规划》根据区域现有特点和未来价值进一步梳理，未来将把雁塔区打造成为古都韵味浓厚、国际品质突出的重要中心城区，文商旅融合发展、享誉中外的商贸旅游大区，产学研一体、高精尖产业聚集的科教创新强区，生态优美、公共服务完善的宜居宜业样板区。汇聚古都中外特色、文化旅游、产业研究、生态宜居等优势多维发力，不止聚焦生产和生活，更要实现中外商贸等更深层次的发展。

西安荟聚（已开业）

从发展进程来看，未来雁塔区将逐步完善区域公共服务设施和配套，提升区域基础设施支撑能力，为后续区域良性循环发展提供动力；增强区域良性循环的可持续量，完成产业、配套和区域功能的不断更新。从时间节点来看，到2025年基本实现公共服务均等化，民生设施基本得到保障，为形成和谐宜居城区打下坚实基础；到2035年初步建成国家一流的和谐宜居城区，区域功能提升、产业转型发展、公共服务体系健全、国际影响力显著提高。

//以成长性空间，传递出更优生活方式

若是站在城市发展和生活方式迭代的角度再次审视，雁南商圈的目标绝不是打造一个区域商圈如此简单，而是以成长性的空间传递出更优的生活方式。

根据赢商tech商圈监测指标体系与应用价值，商圈成熟度、客群消费力、人口规模、交通便利性、聚客能力这五大指数决定了商圈的评级。从发展阶段和周期来看，西部大道板块近年来完美诠释了“郊区--主城--中心”的蜕变历程。无论从地理位置、开发空间、资源基底和发展条件，均已具备向上突破的深厚实力。这背后，不仅是随着高新、雁塔和长安主城发展，新圆点效应已出现，也是区域内的城市功能不断进阶，角色全面升级。

以交通方面为例，雁南公园南侧西部大道向东可直达航天基地，向北沿太白南路可触达高新CID客群，西侧西沣路直行可抵达秦岭北麓辐射长安客群。此外，按照目前规划的轨道交通，地铁7号线一期（子午大道站）未来也将经过这里，进一步提升区域与外界的交通畅达度。

从发展模式来看，西部大道板块现已成为综合型的新都会生态商业中心，在周边环境与基建醇熟度上与其它片区有着诸多的不同。西部大道板块拥有占地超千亩的雁南公园“绿核”，使片区的城市形态和生活空间结构得以重塑。在生态宜居和产业发展背景下，形成商业区、生活区的多元集合。在此期间，西部大道板块的城市能级不断提升，人口聚集度日益提升。

客群方面，根据赢商tech城市商业地图报告，雁南商圈5公里范围内常住人口超108万人。从年龄结构来看，19--34岁占比约50.1%，35--54岁占比约40.5%；以家庭结构来看，年轻客群占比33.49%，年轻家庭占比43016%，成熟家庭占比23.35%；从客群收入来看，小康占比约59%，中产家庭占比约28.48%。可以说，整体客群富裕等级较高，年轻人和都市白领家庭的聚集让区域内消费力十分客观。

商业集群形成合力

雁南商圈助推区域蝶变焕新

在公认的新一线城市评估体系中，商业资源集聚度位列五大维度第一名。商业，就是城市活力和发展的重要体现。从“城市”迈向“国际消费中心城市”的过程中，西安多中心和多组团的商业格局逐步形成。城市发展和消费的迭代，以购物中心为基底的商圈重塑生活方式，并带动区域形成商务、商业和休闲等功能的一体化。从西安城市发展和商业推进方面来看，雁南商圈区域将成为融人文、生态、商业为一体的全新主城区。

//人气持续攀升，奠定商圈影响力

伴随众多商业体的相继开业，雁南商圈的正式成型呼之欲出。客流方面，赢商tech城市商业地图显示，2023年4月区域内客流为16521人次，2024年4月客流则达到35782人次。可以发现，在已开业项目和高人气筹开项目的加持下，商圈内近几年人气实现飞跃式增长。以西安荟聚为例，根据项目官方披露，开业首日（周四）客流23.5万，周六达到25万，四天总客流量达87万，总销售额超7000万，89家品牌销售全国第一，147家品牌销售西北第一，181家品牌销售西安第一。

从招商方面看，商圈内入驻品牌大部分为国内外一线商业品牌，全国连锁品牌占比82.91%、国际品牌占比22.15%，业态上也汇集了零售、餐饮、体验、生活服务等时下几乎最全的商业业态。为消费者提供更加多元化、品质化以及更具体验感的消费方式，在满足市民消费需求的同时，不断释放和挖掘着西安消费市场的潜力和活力。

//优质资源基底，助力多层次城市商圈体系建设

在雁南公园区域，商圈建设之外，片区的城市公共配套也在持续升级。依托雁南公园，雁塔区的“两馆一中心”项目即将交付，包括图书馆、文化馆、体育馆，总建筑面积约6万㎡，这组如同白色邮轮造型的建筑集群，是西安首个在同一地块上高标准整体建造的公共文化活动场地，后期投入运营之后为商圈带来的客流量不容小觑。

同时，根据雁塔区的国土空间规划来看，为了增强居住保障、为市民提供更加优质的生活环境，雁塔区接下来将会着重打造“便民生活圈”：主要包括便民购物圈、运动休闲圈、文化娱乐圈、社区服务圈、医疗服务圈等基础生活圈，来提高区域居住品质标准。当超60万㎡的超级商圈与15分钟便民生活圈形成合力，融为一体的不再是冰冷的商业，而是充满温暖与烟火气的舒适生活圈。

//部分商业案例

·西安荟聚

西安荟聚是英格卡购物中心在全国第9家、西北首家荟聚。项目总投资额达43亿人民币，是陕西省最大的外商独资商业项目。

西安荟聚总建面超32万㎡，打造聚会体验中心。引入涵盖零售、餐饮、休闲娱乐、儿童亲子以及宜家家居在内400家品牌，包括22家西北首店、20家西安首店、50余家区域首店及160多家品牌旗舰店、概念店，如袁家村、本地潮牌GCWZ、非遗品牌“泾洛”、Anta、Hotwind、Nuts、寰映影城、番茄口袋、泛时空、娱非凡等。

·西安长安万科广场

2021年8月，长安万科广场作为西安首座万科广场欢喜亮相。自此，2013年开业的ABC栋（万科生活广场）便随D栋形成完整的“长安万科广场”，商业建筑面积7.8万㎡（西区4.1万㎡、东区3.7万㎡），定位“欢喜生活中心”，带给消费者们关于欢喜生活的诸多想象。

为给消费客群提供更加精准、更具品质的美好生活服务，长安万科广场分别从品牌业态、空间场景以及营销活动等层面进行了高匹配度的商业配套打造。焕新升级的长安万科广场结合当下商业“年轻化”、“社交化”的发展趋势对业态品牌进行布局，引入UME影城、优衣库、海底捞、奈雪的茶PRO店、喜茶灵感店、星巴克、调色师、蔚来Space等多个西安城南及区域首店。空间方面，项目4F-5F打造长安首条美食社交主题街区“光合花园”，集结29家餐饮及休闲品牌，带来惬意的顶层社交打卡空间。街区中央，巨型编织球体构造的艺术装置，自然释放出文艺的观景露台，即是青年潮人的打卡空间，亦是休闲小憩、音乐演绎等多元生活场景。

·万景·荔知里（待开业）

万景·荔知里开放式步行街区位于子午大道与学府大街交汇处东南角，总建筑面积约13.4万㎡，商业面积约5.8万㎡。街区立足生态化特色，聚焦周边社群及年轻群体，以“生活新空间”“无限新生力”的生活方式为核心、定制化新业态为载体，打造独一无二的生态社交空间。规划布局社交餐饮、休闲体验、创意零售、生活配套、烟火夜市、酒店宴会、商务出行、亲子体能等多种业态，构成一个潮流、开放、时尚、打破常规的多元化商业体。

空间方面，万景·荔知里将结合摩登、艺术、秘境、朝气、童真的主题打造森林中庭广场、童趣广场、音乐广场、内庭花园、文化运动内庭，通过公区的功能与主题装饰设置，为消费者提供轻松、舒适的休闲氛围，打造引领都市青年时尚文化生活方式的商业街区。

如果说，评判城市商圈能级要靠商圈内的超级购物中心和客流量作为指标，那么，雁南商圈的数据不会输给西安任何一个板块。立足未来，在西安打造国家（西部）科技创新中心和国际消费中心城市的背景下，雁南商圈连接着长安大学城、航天基地、高新CBD及丝路科学城，既可承接城南成熟板块挤压出的外溢消费需求，又集城南区域未来发展潜力与兑现力于一体，承担着非常重要的使命价值，无论是第二个西安商业中心，还是新的城市都会区，这里都充满了无限想象力。未来的雁南商圈，还将为城市带来怎样的惊喜，我们共同期待。