问诊岛城物业纠纷④丨赔钱也愿意接，巨头加快抢地盘！本土物业咋突围，专家

＞＞调查＜＜外来品牌加速“跑马圈地”

7月7日，在市北区鞍山一路88号黄金岁月广场门口，居民们围坐在一起打起了扑克。楼下大院里，大人们坐在长椅上乘凉拉家常，孩子们快乐地奔跑嬉戏。一楼公告栏里，张贴着多份写给物业的感谢信，物业办公室四面墙壁上挂着20多面锦旗。这栋30多层高的居民楼里住着1000多户，几年前因电梯屡屡发生故障等问题，这处小区频频登上各大媒体。如今，这里发生了巨大的变化。

黄金岁月小区，新物业公司进驻后解决了电梯频频停摆的难题。资料照片

据了解，目前，在青岛物业市场，外来知名品牌包括万科、碧桂园、龙湖、绿城、保利、金茂、中海等一大批企业。以即墨区为例，2022年在该区从事物业服务的企业共达69家，其中来自外地的物业大鳄机构包括中粮地产、金科智慧、北京均豪、深圳物华、绿城、北京万科等。

长华（山东）不动产服务有限公司孙经理说，外来物业公司大多是各大地产商自带，青岛本地一些大型地产公司也都有自带物业，“地产商一般都把项目交给自己的物业公司来管理。”孙经理认为，众多外地巨头来青进军物业市场，也进一步加剧了市场竞争，导致一些小物业公司想靠自己做起来面临极大困境。

黄金岁月小区，新物业公司进驻以后增设了许多设施。

实力品牌企业“百里挑一”

“因为物业企业没有资质限制了，这几年数量出现明显增长。”7月7日，青岛市物业服务保障中心相关工作人员透露，根据市场监管部门系统数据，目前全市营业范围包含物业管理或物业服务的企业共有近2万家，实际从事且有物业服务项目的企业已达1000余家。“从物业企业审核资质取消之后，成立物业公司不需要到主管部门备案和审核，市场上什么样的物业公司都有，现在的市场相对更加开放。”工作人员解释说。

7月2日，江西路名都城小区，物业人员正在作业。

选聘物业期待“参考榜单”

青岛市物业服务保障中心相关工作人员透露，该中心信用评价部专门负责企业信用管理的事项，之前，青岛有自己的信用评价系统，山东省住建厅建立了全省的统一信用评价系统后，地方的相关数据没有大的灵活度了。此前，青岛市也曾建立了自己的物业服务企业信用档案系统，山东省住建厅建立了全省的统一信用评价系统后，要求各地并入，岛城物业服务企业信用档案系统就失去了效力。

全省物业信用系统为何在网上找不到入口？青岛市物业服务保障中心相关工作人员透露，该系统不向公众开放数据。成立一个物业服务企业要进入这个系统需到区里进行申请，填写相关信息，包括企业成立时间、从业人数、管理规模等等，平台会给出一个基本的分数评定，再根据每年的评优情况比如是否受过处罚等加减项，得出最终的企业信用分。全省物业信用系统对物业服务企业的影响客观来讲主要是对一些大企业，尤其是一些需要扩展规模的大企业有一定的约束力，因为其在招投标和评优时，会作为参考依据。“但是对于小企业来说，不需要备案和资质审核，也没有去扩张和招投标的打算，对于这类企业约束力就比较小。”

夹岭沟花园小区，物业公司撤走后，其办公室所在地已被拆除。

＞＞分析＜＜缺监管，部分业委会的权限过大

市北区物业协会秘书长张砚秀说，物业作为社会中的细分行业，做了很多公益工作，但它同时也是企业。“比如疫情防控中，很多物业企业做了很多工作，政府工作报告中也提到把物业公司纳入防疫体系当中，但社区和街道都有一部分防疫经费，物业公司尤其是青岛的物业公司并没有这块费用。”

张砚秀认为，物业和业委会应该是和谐的合作伙伴关系，但是实际操作当中，对业委会的监管存在空缺，业委会应在街道办事处和居委会的监管下运行，但是街道办事处和居委会对物业公司的管理比较多，因为物业是企业，业委会属于自治组织。他认为，当前一些业委会的权限过大。例如，有些小区公共收益都在业委会手里，但是按照物业管理条例以及相关规定，3个月要公示一次，但目前为止仍未执行落地，有些业委会就把这部分公共收益放入了自己的账户，有的甚至自己去理财，真正需要用于公共维修时，物业公司向业委会要钱却要不出来。

青岛市物业服务保障中心相关工作人员表示，从顶层设计来说，鼓励成立业委会，但是对于业委会的监管，无论从民法还是省里及市里的政策法规上没有明确的监管政策和手段，顶层设计是缺失的。“法无授权不可为，作为地方行政管理部门没有正确依据或者法律法规授权去对业委会做相应的监管。”

市北区海岸锦城三期，小区志愿者将一片空地改造成小花园。

＞＞声音＜＜谋发展，引导扶持物业管理集团

刘文俭还建议，出台小区物业管理办法及服务标准体系，建立物业管理服务质量检测评估机制。在区物业办、街道办事处领导下，以社区为单元，由居委会负责组织有关专家、居民代表，形成第三方评估小组，实行季度抽查、年度评估制度，对辖区物业公司的管理绩效进行评估和小区物业星级管理。区、街根据各社区推荐情况，评选出年度五星级物业公司、优秀小区，在各平台网站媒体予以公布并给予奖励。

在多位业内人士看来，物业公司应该走品牌化发展之路。

“从物业管理本身的特点来看，物业管理公司走品牌化、规模化、连锁化发展道路，发挥整体优势和规模经济优势，既是市场竞争的必然结果，也是物业公司节省管理成本、实现可持续发展的需要。”刘文俭还建议，引导扶持物业管理公司走品牌化、规模化发展道路。要扶持发展类似锦江酒店管理集团、如家连锁酒店类的物业管理集团，其职能定位是吸收中小型物业公司加盟，为中小物业企业提供服务、技术、标准等，管理加盟的物业服务企业，使其走平台化、连锁化、规模化、规范化发展道路。探索支持物业公司围绕小区居民需求，拓展服务范围，例如老人及残疾人日间陪护、日用品商店、便民早餐、家政服务等。

北京浩天（青岛）律师事务所邹律师也指出，物业公司应该走品牌化发展之路。“崂山区上百家物业公司，却没有真正的大品牌，因为很多大品牌往往只拿新盘。以海信为例，新盘体量很大，而且新盘在五年之内最有赢利点，因为一切都是新的，没有成本的复杂付出，而且有开发商扶持，开发商要保证品牌，也会把物业服务作为着力点。而大量的二手盘在把前期物业换掉的过程中，可选择的品牌太少。”

作为书香门第小区业委会主任，邹律师曾建议，每一个区级的政府平台公司可针对这一行业组建高中低三个档次的控股或独资的物业公司。他认为，物业只要形成品牌，它的规模化效应非常明显，物业公司保安等人员的调用以及规章制度和格式化、规范化的建立，也非常顺畅。“高档楼盘可以参与竞标、可以参与新楼盘的接管，中端可以参与很多小区在更换物业过程中的量身定做。很多小区没有物业，一旦小区出现真空，如物业半路走人或者小区混乱等状况，低端物业公司可以直接作为临时接管，而且收费等问题的过渡都会非常顺畅。”

江西路名都城小区，保洁人员对小区设施进行消杀处理。

＞＞展望＜＜化纠纷，建平台打破信息不对称

“从物业企业资质取消以后，物业服务行业鱼龙混杂是个客观事实。”青岛市物业服务保障中心相关工作人员表示，此前进入这个门槛，物业服务保障中心有一个资质监管的职能，现在全向市场放开，尤其是二手盘成立业委会选聘物业公司，这种完全由业委会自主选择没有明确的监管手段，对于物业服务保障中心来说，只能努力解决小区的信息不对称问题。“小区里出现了纠纷，物业服务保障中心会根据相关规定推动物业企业把服务、收费及其他承诺事项进行公开。”