承租权转让无效与拆迁利益︱婚姻家庭律师慧云团队

【慧云视点】公产房承租权转让须符合相关规定的条件并经公房管理着门审核同意方有效。本案中，吕某某与杨小丙就上海市东台路xx弄xx号公有房屋承租权转让事宜签订了《协议书》，但未报公房管理部门审核，故转让并未生效，吕某某仍为该公有房屋的承租人。该公有房屋遇征收，拆迁补偿安置对象为承租人以及同户籍、实际居住人等。杨小丙成为拆迁安置对象，是基于其户籍在被拆迁房屋内，而不享有公产房承租人的拆迁安置利益。

【基本案情】

原告：杨小丙

被告：杨某甲

被告：杨某乙

被告：杨小丁

上海市东台路XX弄XX号公有房屋租赁凭证记载的承租人为吕某某，该房屋内户籍在册人员为吕某某（于1993年11月1日迁人）、杨小丙（于1995年6月27日迁入)，两人曾在上海市东台路xx弄xx号公有房屋内实际居住，1998年后该房屋用于出租，租金收益归吕某某所有。吕某某与案外人杨某大生育四子，为杨某甲、杨某乙及案外人杨某丙、杨某丁。杨小丙系杨某丙之女。杨小丁系杨某丁之女。杨某大于1975年6月10死亡。杨某丙于1998年6月15死亡。杨某丁于2013年5月20死亡。吕某某于2014年12月4死亡。

2003年10月21日，吕某某与杨小丙签订《协议书》，约定上海市东台路xx弄xx号公有房屋承租权归杨小丙所有，杨小丙向吕某某提前垫付该房屋动迁补偿款人民币5万元；如遇政府动迁，吕某某全权委托杨小丙处理各项事宜；“在未履行承租权之前，该住宅的使用权仍然有现户主吕某某所有”。同日，吕某某出具委托书，委托杨小丙全权处理上海市东台路xx弄xx号公有房屋动迁补偿各项事宜。

2014年9月10日，杨小丙曾与上海市黄浦区住房保障和房屋管理局、上海市黄浦区第五房屋征收事务所协商签订《上海市国有土地上房屋征收补偿安置协议》，但因杨某甲、杨某乙提出异议，该协议最终未获上海市黄浦区住房保障和房屋管理局、上海市黄浦区第五房屋征收事务所签字认可。2014年9月14日，吕某某出具委托书，委托杨某乙全权处理上海市东台路xx弄xx号公有房屋动迁补偿各项事宜。2014年10月14日，上海市黄浦区第五房屋征收亊务所工作人员协同杨小丙、杨某甲、杨某乙至吕某某病床前了解其真实意思。2014年10月24日，上海市黄浦区住房保障和房屋管理局、上海市黄浦区第五房屋征收事务所与吕某某的代理人杨某乙签订了《上海市国有土地上房屋征收补偿安置协议》。

原告杨小丙诉称：原告与已故的案外人吕某某系上海市东台路XX弄XX号仅有的户籍在册人员，原告与吕某某曾签订公房承租权转让协议，约定上海市东台路XX弄XX号公有房屋承租权及拆迁利益归原告享有，原告已支付了转让款，且吕某某自1988年起未再实际居住，故要求确认上海市东台路XX弄XX号公有房屋征收补偿款合计人民币2220000元全部归原告所有。

被告杨某甲、杨某乙辩称：原告与吕某某之间的公房承租权转让协议未经公房管理部门同意，亦未办理转让登记，应属无效，而原告未实际居住且享受过福利分房，并非房屋同住人，故上海市东台路XX弄XX号公有房屋征收补偿款合计人民币2220000元全部属于吕某某遗产范围，不同意原告之诉请。

被告杨小丁辩称：同意原告的诉请。

【法院裁判】

法院审理后认为，公有房屋承租权转让须符合相关规定的条件并经公房管理部门审核同意方有效，现吕某某与杨小丙就上海市东台路xx弄xx号公有房屋承租权转让事宜签订了《协议书》，但未报公房管理部门审核，故转让并未生效，吕某某仍为该公有房屋的承租人，且上海市黄浦区住房保障和房屋管理局、上海市黄浦区第五房屋征收事务所亦以吕某某而非杨小丙为《上海市国有土地上房屋征收补偿安置协议》的签订方，故杨小丙要求以公有房屋承租权受让人身份独享房屋征收利益不成立，本院不予支持。杨小丙系上海市东台路xx弄xx号公有房屋户籍在册人员，且根据户籍迁入情况、居住情况可以确认杨小丙与吕某某同为本次房屋征收补偿安置对象，应当均分房屋征收补偿利益，吕某某享有部分属于其遗产范围。至于杨某甲、杨某乙提出的杨小丙曾享受过福利分房一节，因杨小丙予以否认且无证据可以证实，故本院难予采信。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第6条、《中华人民共和国物权法》第94条之规定，判决如下：

一、确认上海市东台路xx弄xx号公有房屋征收补偿利益人民币1110000元归原告杨小丙所有；

二、确认上海市东台路xx弄xx号公有房屋征收补偿利益人民币1110000元归案外人吕某某所有，属于其遗产范围。

案件受理费人民币24400元，减半收取为人民币12200元，由原告杨小丙负担人民币6100元（已缴），由被告杨某甲、杨某乙负担人民币6100元(于本判决生效之日起十日内支付原告杨小丙），退还原告杨小丙人民币6100元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。