五道口：高校商业红利脱节社区需求

交通发达、商业繁荣，在社区居民口中被称为“宇宙中心”的五道口，周边社区的居民需求与现阶段主流商业定位严重脱节。高价餐饮让居民望而却步，菜市场距社区较远，居民不得不选择流动摊贩，高校撑起的繁华背后，是老龄居民们的诸多不便。

以五道口国际食尚苑为中心的商业聚集地，凸显这里的韩国特色

高校汇聚带来商业繁华

早在1994年，北京市便提出将五道口建设成为中级型商业文化服务中心或商业街的整体规划，形成多层次、多功能的市场网络。这一规划，实现得很彻底。

五道口位于海淀区成府路，连接亚运村、奥运场馆，被清华大学、北京大学、北京航空航天大学、中国矿业大学等十余所高校包围，再加上周边近千家科研机构，以及商业写字楼，区域内的高校师生、外教、留学生、白领十分密集，令五道口地区高品位和高收入的客流很旺，且消费能力较高。

与此同时，在严谨的学术氛围中，由于年轻人聚集，这里也发展出文化、休闲、娱乐等多种商业形式，承接消费需求。在这里，不仅有白天的熙熙攘攘，也有夜晚的活力。

高消费能力的年轻人，成为支撑五道口商业繁华的主力军。

居民需求与主流业态错位

学生和白领是五道口的主要消费客群，高校附近的商业美食街成为该地区的主要商业组成，虽然商户与居民区距离很近，但社区居民并不是他们的目标消费群。

从调查数据来看，平均年龄在40岁以下的居民，每月在社区周边消费2500－5000元；年龄超过50岁的居民，每月在社区周边的消费在2500元以下，在高消费的“宇宙中心”，因消费年龄与项目定位不匹配而造成了消费脱节。

整个成府路沿街的门店，餐饮店占据80%，其次是服装零售店面。此外，五道口购物中心的餐饮业态可达三成，东源大厦的餐饮占到90%以上，个人平均消费在100元左右。在五道口地区，实体商户上千家，但大多并非瞄准社区居民客群。

而运动健身方面，在成府路附近，仅在清华同方大厦内成立了健身房，但与居民小区相距较远，单次收费约20元，办理长期运动须缴费数千元。社区居民都希望社区内能多添加一些娱乐健身设备，以满足简单的健身行为。

不只是成年人找不到健身场所，儿童的活动地点也十分缺乏。仅能从五道口购物中心找到儿童服装品牌及儿童培训机构，游戏乐园等设施有待添加。

对此，北京工商大学商业经济研究所所长洪涛认为，五道口以学生、白领为主要消费群体，社区商业较缺乏，有增加的必要。

小商贩聚集欠规范

随着五道口地区商业发达，居住人口增加，该地区房价飞涨，五道口地区的部分小区房价已达到10万元/平方米，均价逼近8万元/平方米，相比较于刚建成时的房价已经上涨了数十倍甚至百倍以上。但这并未让小区居民欢喜，一位近60岁的刘阿姨说，在五道口生活，最直接的感受是落差。

有大量常住人口、流动人口的五道口，区域内生活服务业的品牌化有待提升。

而在西郊社区的高楼之中，还有一片搭着塑料遮阳棚的平房，据社区居民透露，这里开着小型理发店，住着个人家政服务人员，经营小菜店，平时多是小区的老年人才会消费买单。另一位社区居民表示，这片平房的留存时间超过十年。

老龄社区的触网尴尬

互联网发展得如火如荼，尤其在火爆的商业区，但社区服务O2O在五道口社区的应用发展仍显滞后。社区是人们停留时间较长的场所，更与人们的衣食住行有着密切联系。

成府路的店铺都是热闹的场景，每个餐饮店的外卖送餐车都有3-4辆，外卖小哥都急匆匆地拿到餐品，加速开往下一个站点，但社区里的外卖车流量并不多。更多的外卖车都送往五道口东部的大学区，以及南北两侧的写字楼方向。

五道口地区汇集了搜狐、百度、谷歌、清华同方等诸多互联网、科技公司，有大量的白领、科技人员在这里工作，这些人都熟练、频繁地通过互联网使用外卖订餐、水果送货上门服务。

相比之下，将五道口社区内的老年居民搬到网上仍有一定难度。

另外，上述海淀区商务委宣传负责人透露，海淀区商务委当下重点疏解区域内的批发市场，这其中包括五道口地区的几家批发市场。据了解，五道口地区有金码大厦服装小商品市场、567商品城、金五星百货批发城、五道口服装市场等几处批发市场，曾吸引众多学生族前往。随着疏解进一步推进，由批发市场汇集的人流在逐渐减少。

早在五六年前，海淀区商务委就曾提出要将五道口打造成为社区商业中心的计划。

相关资料显示，海淀区商务委也专门进行过社区商业区的试点，并聘请专家进行调查和分析，参考日本社区商业街协同组合模式、新加坡社区商业“邻里之家”模式、美国一站式社区购物模式等。

但以五道口的现状来看，“社区商业中心”的打造计划还有很长的路要走。

专家建议

可借鉴甘家口大厦社区模式

社区商业能为居民提供更多的便利，除了规范，还要亲民、实惠。五道口的繁华商业集中体现在成府路周边，而其周围却生活着近半数50岁以上的老年人，并在白天照看家中婴孩、儿童，而五道口地区的商业定向为社区居民提供服务的却很少。北京工商大学商业经济研究所所长洪涛对此表示，五道口地区的消费是高端的，周边的高校、研究院、公司企业为商圈提供了广泛的客源，学生、白领是主要消费力，但这种高端的商业并不适合在五道口生活近30年的社区居民，社区商业资源较匮乏。而成府路南北两侧的门店十分密集，北侧的街巷都开起商铺，但五道口区划内南部的店铺却稍显稀少、冷清。

2016年海淀计划新建或转型升级2-3个类似社区商业中心，其中包括正在调整的甘家口大厦，由社区商业百货发展模式逐渐向社区生活中心转型。